[정영수 경영학박사, 조선대 미래사회융합대학 겸임교수]
국토교통부는 21일 ‘2022년 제3차 주거정책심의위원회’를 열어 전국의 투기과열지구 중 4곳을 해제하고 조정대상지역 41곳을 해제하는 안건을 심의·의결했다. 기획재정부도 이날 부동산가격안정심의위원회를 개최해 세종시를 투기지역에서 해제하기로 했다. 규제지역 조정안은 26일 0시부터 효력이 발생하데 된다.
수도권에서 인천이 투기과열지구에서 벗어나고, 광주광역시와 경기 평택시와 파주시 등 일부 지역도 조정대상지역에서 풀리며 대출·세금 규제가 대폭 완화된다.집값 하락 장기화나 미분양 적체 등이 나타나고 있는 지방 부동산 시장의 ‘경착륙’에 대응하려는 취지다. 다만 금리 인상이 이어지는 데다 광주, 전남지역의 부동산거래가 침체기에 접어든 시장 분위기를 크게 바꾸긴 힘들 것이라는 전망이 나온다.
최근에 주택 가격 하락폭 확대와 금리인상으로 인한여 거래가 안되고 특히 지방의 경우 미분양이 증가 등을 감안하여 선제적 대응을 하기 위한 부동산정책이 바꾸는 것이다.
광주광역시에도 이제 9월26일부터 비조정지역으로 바뀌어 시행하게 되는데 주택을 매수할 때는 LTV가 최대 70%까지 적용되며 2주택자가 될 때 취득세도 8%에서 1∼3%로 낮아진다. 민영주택 추첨제 비율도 전용 85m²까지 60%로 늘어나고 전용 85m²를 초과하면 100% 추첨제가 적용된다. 1가구 1주택자가 양도소득세 비과세를 받을 때 거주할 필요 없이 2년만 보유하면 된다. 대출과, 세금, 청약제도가 변하게 되는데 바뀌게 되는 구체적인 내용을 살펴본다.
▶대출완화
주택담보대출 완화되었는데 2주택 이상 보유세대도 주택 신규 구입시 주택담보대출이 가능하여 진다(단, LTV는 60% 제한) 잔금 대출 시 1주택 처분 조건부로 가능했던 것이 처분 조건없이 대출가능하여 진다. 또한 중도금 대출 세대당 보증건수가 1건에서 2건으로 변경되며 일시적 1가구 2주택의 종전 주택 처분기한이 1년에서 3년으로 상향이 된다. 비조정지역에서는 자금조달계획서를 제출하지 않아도 된다.
▶세금 완화
다주택자에게 부돠하였던 양도세에 대한 중과가 일반 세율로 변하게 된다. 또한 등기 후 직접거주하지 않아도 양도세 비과세를 받을 있다(비과세 기준이 거주 2년에서 보유 2년으로 변경)
다주택자라도 장기보유특별공제(최대30%)를 받을 수 있어 세금이 줄어든다.
취득세도 완화되는데 3주택 미만의 주택을 보유한 세대가 조정지역에서 신규 주택을 취득하면 내야할 취득세가 12%에서 1~8%로 감소하게 된다. 종부세도 완화괴게 되는데 2주택 이상에서 적용되는 종부세 중과 세율이 줄어들고, 세부담상한선도 2주택 기준200%에서 150%로 줄어들어 다주택자의 보유세 부담이 다소 줄어 들게 된다.
▶청약제도 변경
조정지역에서는 세대주만 청약이 가능하였지만 비조정지역에서는 세대원도 가능하게 되며,
등기 후 전입의무가 사라져 청약에 당첨이되어도 자유롭게 거래가 가능하다.
분양권 전매제한이 해제되어 일정기간 분양권을 보유하지 않아도 매도가 가능하게 된다.
문재인 정부에서 각종 규제를 강화하여 부동산 거래와 이용에 걸림돌이 되어서 거래절벽이 었는데 광주광역시와 건설업, 중개업, 부동산 관련 업계에서 그동안 계속적으로 규제지역 해제를 게 요구하여 왔었다. 부동산 중개업계에서는 규제해제를 환영하면서도 거래 정상화가 쉽지 않을 것이라는 분위기이다. 이번 규제지역 해제는 주택시장 경착륙을 막기 위한 조치이지만, 기준금리가 계속 오르고 있어 매수 심리가 갑자기 살아나지는 않을 것으로 전망이 된다.
